الإيجار القديم واحد من أكثر القوانين التي أثارت الجدل لسنوات طويلة بين الملاك والمستأجرين. حيث يسعى كل طرف للحفاظ على حقوقه في مواجهة الطرف الآخر. ومع تعديلات القانون وتوضيح مواده، ظهرت حالات محددة أجاز فيها المشرع الإخلاء الفوري للوحدات المؤجرة، سواء كانت سكنية أو تجارية. ذلك لتحقيق التوازن بين مصلحة المالك واحتياجات المستأجر. هذه الحالات لم تأتي بشكل اعتباطي، إنما حددها القانون بدقة، لتصبح آلية قانونية واضحة تعالج النزاعات، وتمنع استغلال العقود أو تعطيل الاستفادة من الوحدات دون سبب مشروع.
الإيجار القديم.. القانون يحدد حالات الإخلاء الفوري للوحدات وفقا للمادة 18
يستند قانون الإيجار القديم إلى المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، والتي حددت حالات معينة تسمح بالإخلاء الفوري للوحدات المؤجرة. ورغم أن الأصل في العلاقة الإيجارية هو استمرار عقد الإيجار وامتداده، إلا أن المشرع وضع ضوابط واضحة تحمي حقوق المالك والمستأجر في الوقت نفسه. فالقانون أكد أن المستأجر أو من امتد إليه العقد ملتزم برد الوحدة المؤجرة عند انتهاء المدة القانونية المحددة، أو في حال تحقق إحدى الحالات الأساسية التي نص عليها القانون بشكل صريح لا يقبل التأويل، ما يضمن العدالة بين الطرفين.
ترك الوحدة مغلقة
أولى الحالات التي حددها القانون تتعلق بترك الوحدة المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على عام كامل دون مبرر مقبول. ويقصد بذلك أن الوحدة لا يتم استخدامها أو استغلالها بأي صورة، سواء كانت وحدة سكنية أو تجارية. وهو ما يعد إهدارًا للغرض الذي أجِّرت من أجله. في هذه الحالة، يحق للمالك طلب الإخلاء واسترداد وحدته لاستعمالها أو إعادة استثمارها. ويُشترط أن يكون الغلق غير مبرر. أي أن عدم الاستخدام لا يعود إلى أسباب قهرية أو ظروف طارئة تمنع الاستغلال، وإلا فلا يعتد به قانونًا.
امتلاك وحدة بديلة
الحالة الثانية التي أوردها القانون هي امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى، سواء سكنية أو غير سكنية، تكون صالحة للاستعمال في نفس الغرض المؤجر من أجله العقار الأصلي. ويفترض القانون أن امتلاك وحدة بديلة يلغي الحاجة الفعلية لاستمرار شغل الوحدة المؤجرة. ومن ثم يصبح من حق المالك أن يطالب بإخلائها فورًا. ويهدف المشرع من ذلك إلى منع احتكار الوحدات وتعطيلها دون حاجة حقيقية، وضمان وصولها لمستحقين آخرين يحتاجون إلى السكن أو النشاط التجاري.
إجراءات المالك عند الامتناع عن الإخلاء
في حال رفض المستأجر تنفيذ قرار الإخلاء بعد تحقق إحدى الحالات القانونية، منح المشرع للمالك أو المؤجر حق اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة. ويقوم القاضي بإصدار أمر بطرد المستأجر الممتنع عن التنفيذ. ويعد هذا الإجراء وسيلة سريعة وفعالة لحماية المالك من المماطلة أو التعسف. ومع ذلك لا يمنع القانون المالك من المطالبة بتعويض مادي عن الأضرار التي قد تلحق به نتيجة تأخير الإخلاء، إذا توافرت المبررات والأسانيد القانونية الداعمة لذلك.
حق المستأجر في الدفاع عن نفسه
رغم أن القانون منح المالك حق طلب الإخلاء الفوري، إلا أنه لم يهدر حق المستأجر في الدفاع عن نفسه. فقد أتاح له أو لمن امتد إليه العقد رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة للطعن على أمر الإخلاء إذا كان لديه مبررات قوية. ومع ذلك نص القانون على أن مجرد رفع الدعوى لا يوقف تنفيذ قرار الطرد الصادر من قاضي الأمور الوقتية. ويعني ذلك أن التنفيذ يتم مباشرة لحماية حق المالك. ثم ينظر لاحقًا في الدعوى الموضوعية التي قد تغير من الوضع إذا ثبتت أحقيتها.
التوازن بين المالك والمستأجر
من خلال هذه النصوص، يتضح أن قانون الإيجار القديم حرص على إيجاد صيغة متوازنة بين طرفي العلاقة. فالمشرع أعطى المالك آلية واضحة وسريعة لاسترداد وحدته في حالات محددة. لكنه في المقابل أتاح للمستأجر حق اللجوء إلى القضاء لإثبات موقفه. وبذلك يكون القانون قد رسم مسارًا قانونيًا يحفظ حقوق الطرفين ويقلل من النزاعات المطولة. كما يحقق هذا النظام هدفًا أوسع يتمثل في ترشيد استخدام الوحدات السكنية والتجارية وضمان استفادة المجتمع منها بصورة عادلة وفعالة.
تهدم العقار أو خطورته
يعتبر تهدم العقار أو وجود خطورة جسيمة على سلامة المبنى من أهم الأسباب التي تدفع القانون إلى إقرار الإخلاء الفوري. فإذا ثبت أن العقار آيل للسقوط أو أن بنيانه يشكل تهديدًا مباشرًا لحياة السكان أو المارة، يصبح الإخلاء واجبًا لحماية الأرواح. وقد يتدخل المالك أو الجهات المحلية لإثبات ذلك عبر تقارير فنية معتمدة تؤكد أن استمرار إشغال الوحدة يشكل خطرًا داهمًا. ويمنح القانون الحق في إخلاء الوحدة فورًا في هذه الحالة حتى لو لم تنته مدة العقد. فإن أن المصلحة العامة وسلامة المجتمع تأتي في المقام الأول قبل أي اعتبارات أخرى.
التأخير المتكرر في سداد الإيجار
من الحالات التي نص عليها القانون للإخلاء الفوري التأخير في سداد الأجرة بشكل متكرر ودون مبرر مقبول. فإذا تخلف المستأجر عن دفع الإيجار لفترة معينة رغم إنذاره، أو كان يتعمد التأخير بشكل متكرر، يصبح المالك في هذه الحالة مخولًا قانونيًا بطلب الإخلاء. هذا الإجراء جاء لحماية حقوق الملاك من المماطلة وضياع العائد الذي يعتمدون عليه. كما أن القانون يميز بين العجز المبرر عن الدفع وبين الامتناع المتعمد، بحيث لا يضر المستأجر حسن النية، لكنه يضع حدًا للمستغلين الذين يستمرون في إشغال الوحدات دون الوفاء بالتزاماتهم.
التنازل أو التأجير من الباطن
التنازل عن الوحدة المؤجرة أو تأجيرها من الباطن لشخص آخر دون إذن كتابي من المالك يُعد مخالفة صريحة تستوجب الإخلاء الفوري. فالعلاقة الإيجارية في الأصل قائمة بين المالك والمستأجر الأول، ولا يجوز نقلها إلى طرف ثالث دون موافقة صريحة من صاحب الحق. هذه الحالة كثيرًا ما تتسبب في نزاعات. حيث قد يستغل المستأجر الوحدة لتحقيق مكاسب مادية على حساب المالك. لذلك أعطى القانون الحق في استرداد الوحدة عند اكتشاف هذه المخالفة، لحماية الملكية من الاستغلال غير المشروع وضمان أن تبقى العلاقة قائمة على أسس قانونية واضحة ومتفق عليها.
استخدام الوحدة في نشاط غير مشروع
ينص القانون على أنه إذا استخدمت الوحدة المؤجرة في نشاط غير مشروع أو مضر بالمجتمع، مثل الأنشطة التي تخل بالنظام العام أو الصحة العامة أو الراحة والآداب، فإن ذلك يعد سببًا كافيًا للإخلاء الفوري. فالوحدة المؤجرة ينبغي أن تستغل في الغرض الذي وُقع العقد من أجله، سواء كان سكنًا أو نشاطًا مشروعًا. أما إذا حولت إلى مكان لنشاط يضر بالآخرين، فإن القانون يتدخل لحماية المصلحة العامة. ولا يتم الإخلاء في هذه الحالة إلا بوجود إثبات رسمي أو حكم قضائي يوضح طبيعة المخالفة التي ارتكبها المستأجر.
وفاة المستأجر وعدم انتقال العقد
عند وفاة المستأجر الأصلي، فإن القانون يسمح باستمرار العقد لصالح الورثة الذين كانوا يقيمون معه إقامة فعلية لمدة لا تقل عن سنة قبل الوفاة. ولكن إذا لم يوجد من الورثة من تنطبق عليه هذه الشروط، يصبح من حق المالك أن يطالب بإخلاء الوحدة على الفور. الهدف من هذا النص هو تحقيق التوازن بين مصلحة الورثة المقيمين بالفعل مع المستأجر وحاجتهم للاستمرار في السكن، وبين مصلحة المالك في استرداد وحدته إذا لم يكن هناك من يستحق البقاء. وبذلك يضمن القانون أن العقد لا يستمر إلى أجل غير مسمى دون مبرر عادل.
