مؤخراً، أصدرت مصلحة الشهر العقاري والتوثيق التعليمات الجديدة بشأن تسجيل العقارات بالشهر العقاري، والتي تشترط تقديم عقد عرفي أثناء التسجيل، وذلك بعد أن كان يجوز الاستعانة عن العقد العرفي بتقديم إقرار يقر فيه الحائز للوحدة بصحة كافية للبيانات وأنه فقد العقد العرفي، ويحمل المسؤولية المدنية والجنائية. ومن هنا، سوف ننقل لكم التعليمات الجديدة تفصيلياً وبعض التفاصيل الأخرى بخصوص هذا الأمر.
تعليمات جديدة لتسجيل العقارات بالشهر العقارى وحظر التسجيل بدون عقد ابتدائى
أصدرت مصلحة الشهر العقاري تعليمات بخصوص التسجيل بدون عقد ابتدائي، وتضمنت هذه التعليمات أن يكون مثبتاً في بطاقة الرقم القومي الخاص بهم إقامتهم في عنوان العقار المراد شهره. وجاء نص المنشور كالتالي: “الحاقاً بالمنشور الفني رقم 19 الصادر بتاريخ 2 سبتمبر 2022 بشأن نطاق وإجراءات تطبيق القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون رقم 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية، والحاقاً بالمنشور الفني رقم 18 الصادر بتاريخ 13 يونيو 2023، بشأن فقد سند تحقيق الواقعة المادية (العقد العرفي)”، كما أجاز الأخذ بإقرار مصدق على توقيعاتهم في حالة فقد السند العرفي، وذلك على النحو الوارد بهم.
أحكام القانون 114 لسنة 1964 وتعديلاته
نصت المادة رقم 10 مكرراً من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون على جواز شهر الوقائع التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلها أو تغييرها أو زوالها أو تقريرها بطريقة التسجيل. ويعد من هذه الوقائع في تطبيق أحكام القانون من هذه المادة الحيازة المكتسبة للملكية وفقاً لأحكام المادتين 968 و969 من القانون المدني، أو الحياة المصحوبة بسند حتى لو كان العقد عرفياً، وذلك لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كان بحسن نية حتى التسجيل.
متطلبات تسجيل العقارات وفقا للقانون
تنص المادة 22 من القانون على أنه عدم الإخلال بالأحكام الخاصة المنظمة قانوناً، يجب أن تشمل الطلبات المنصوص عليها في المادة رقم 21 من هذا القانون ما يلي:
- أولاً: وجود ما يدل على شخصية كل طرف وصفته وسلطته.
- ثانياً: وجود خريطة رسمية رقمية مبين بها بيانات وحادثات العقار أو الوحدة محل التسجيل.
- ثالثاً: السند القانوني لطلب التشغيل.
كما نصت هذه المادة رقم 22 على أنه لا يقيد طلب الشهر ما لم يكن مستوفياً للبيانات والمستندات الواردة بالمادة رقم 22 من هذا القانون، وذلك كله على النحو الذي تبيعه حتى تنفيذه لهذا القانون.
دور المعاينة في تحقيق الواقعة المادية
نص المادة رقم 14 مكرر من اللائحة التنفيذية على إلزام مأموريات الشهر العقاري بإجراء معاينات ميدانية للتحقق من وضع اليد ومدته وأسبابه، ويتم تحرير محضر معاينة يتضمن كافة البيانات التفصيلية عن العقار وشهادة الجيران والحائزين مع التأكيد على توقيع الحاضرين على المحضر وإثبات أي اعتراضات قد تظهر. وبموجب التعليمات الجديدة أصبح من الضروري أن تتضمن المعاينة ما يلي:
- بيان تفصيلي عن العقار من حيث الأوصاف والمشتملات.
- بيانات واضحة عن القائم بالمعاينة وصفته الرسمية.
- التأكد من إقامة الجيران الذين يشهدون على الحيازة من خلال بطاقة الرقم القومي.
ما يجب لقيد الطلبات
مفاد ما تقدم أنه يجب لقيد الطلبات تقديم السند القانوني لطلب التسجيل على النحو الموضح بالنماذج الصادرة بها قرار السيد المستشار وزير العدل وبحسب نوع كل طلب. وبالنسبة للطلبات المقدمة وفق النموذج واحد عقاري تحقيق واقعة مدنية، يجب تقديم المستندات التي تفيد تحقيق الحيازة وشروطها، كما أوجبت اللائحة التنفيذية تماماً على رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين إجراء المعاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد وتحرير محضر يتضمن بياناً مفصلاً عن العقار محل الطلب يذكر فيه أوصافه ومشتملاته طبقاً للحالة في الطبيعة على النحو السالف بيانه واتساقاً مع تلك الأحكام.
إلغاء المنشورات السابقة وتحديث الإجراءات
بناءً على ما سبق، تكرر إلغاء العمل بأحكام المنشور الفني رقم 18 الصادر بتاريخ 31 يناير 2025، ويتم التأكيد على ضرورة تواجد السند العرفي. كما يتعين على مأموريات الشهر العقاري الخاضعة لأحكام القانون 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية إمساك دفتر خط سير يخصص لإثبات الانتقال للمعاينة على الطبيعة في طلبات تحقيق الواقعة مادياً.
ضرورة الالتزام بضوابط المادة 14 من القانون
تؤكد المصلحة على ضرورة الالتزام بتنفيذ الضوابط الواردة بنص المادة 14 مكرر من اللائحة التنفيذية السالف بيانها، وبصفة خاصة أن يتضمن محضر المعاينة على الطبيعة بياناً مفصلاً عن العقار محل الطلب وأوصافه ومشتملاته طبقاً لحالته في الطبيعة، والقائم بالمعاينة وصفته في ذلك بإثبات التفويض بإجراءها من رئيس المأمورية. ويجب مراعاة أخذ أقوال الشهود جيران العقار محل الطلب والتحقق من إقامتهم بالقرب من العقار بموجب محل الإقامة الثابت ببطاقة الرقم القومي لهم أو إقرارهم بالشهادة في محضر من خلال أخذ أقوالهم وتحملهم مسؤولية ظهور خلاف ذلك، ويجب أن يتم توقيعهم على هذا الإقرار، ويراعى إرفاق صورة البطاقة بمحضر المعاينة.
الهدف من هذه الإجراءات
إن الهدف من الإجراءات الجديدة التي أعلنت عنها مصلحة الشهر العقاري هو ضمان دقة وسلامة عمليات تسجيل العقارات بهدف تحقيق أعلى مستويات الشفافية والموثوقية في تسجيل الحقوق العقارية، وذلك من خلال إلزام الحائزين بتقديم العقد العرفي أثناء التسجيل وتحديد شروط خاصة للشهود لضمان صحتهم. وتسعى هذه الإجراءات إلى منع التلاعب أو التزوير في الوثائق العقارية، كما أن التأكيد على تلك الإجراءات والتحقق من وضع اليد يساهم في ضمان صحة البيانات المقدمة وتوثيق الحقوق بشكل دقيق، مما يعزز الاستقرار القانوني للعقارات في مصر ويحمي حقوق جميع الأطراف.
