تعمل الدولة على إعادة تنظيم العلاقة الإيجارية من خلال مشروع قانون جديد. يهدف إلى حل أزمة الإيجارات القديمة التي استمرت لعقود. وذلك بما يضمن تحقيق التوازن بين حقوق المالك واحتياجات المستأجر، استنادًا إلى أحكام المحكمة الدستورية، مع مراعاة البعد الاجتماعي والاقتصادي لكلا الطرفين. ومن خلال هذا المقال سوف نستعرض لكم آخر تحديثات قانون الإيجارات.
إخلاء الوحدات السكنية في القانون الجديد.. متى يحق للمالك استعادة شقته؟
بعد سنوات عديدة من الجدل القضائي والتشريعي، يعود القانون الخاص بالإيجار القديم إلى الواجهة بمشروع تعديل، يهدف إلى إنهاء العقود الممتدة، وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، بشكل يحقق التوازن بين الحقوق والواجبات. حيث تمس التعديلات الجديدة حياة ملايين من المواطنين وتطرح أسئلة ملحة حول مصير العقود القديمة وزيادة الإيجارات. وتساؤلات أخرى حول حالات الإخلاء وتعويضات الدولة للمواطنين. ومن أبرز التساؤلات التي تشغل بال المواطنين بشأن ملامح القانون الجديد، والحالات التي يحق فيها رفع دعوى طرد المستأجر، ما الهدف من تعديل هذا القانون.
الهدف من تعديل قانون الإيجار القديم
يسعى مشروع تعديل قانون الإيجار القديم إلى وضع حد لأزمة الإيجارات التي طالت لعقود، من خلال إعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بطريقة عادلة ومتوازنة. ويهدف القانون إلى تحقيق العدالة الاجتماعية عن طريق إنهاء التفاوت في الأجرة بين الوحدات المؤجرة قديمًا وبين القيم السوقية الحالية. كما يستند المشروع إلى حكم المحكمة الدستورية العليا الذي أكد ضرورة احترام حق الملكية، مع الحفاظ على حق السكن للمستأجرين، بما يضمن تحقيق التوازن بين الطرفين دون الإضرار بأي منهما، خاصة في ظل تغير الظروف الاقتصادية والاجتماعية في مصر.
هل تنتهي عقود الإيجار القديمة تلقائياً؟
نعم فإن القانون ينص بوضوح على أن عقود الإيجار القديمة ستنتهي بعد مدد محددة من سريان القانون الجديد. وهي سبع سنوات للوحدات السكنية، وخمس سنوات للوحدات غير السكنية مثل المحال التجارية والمكاتب والعيادات. بعد انقضاء هذه المدد، يُعتبر العقد منتهيًا قانونًا ما لم يُبرم اتفاق جديد بين المالك والمستأجر. وهذا يُمكّن المالك من استعادة وحدته أو إعادة تأجيرها وفقًا لقيم السوق. ويُعد هذا التحديد الزمني خطوة حاسمة لحل الأزمة بشكل تدريجي، دون طرد مفاجئ أو تعسف في استرداد الوحدات.
هل توجد زيادات تدريجية في الإيجار؟
القانون الجديد بالفعل يتضمن جدولًا واضحًا للزيادات المرحلية في القيمة الإيجارية، وفقًا لتصنيف المناطق. ففي المناطق المتميزة، تصل الزيادة حتى 20 ضعفًا من القيمة الحالية. أما في المناطق المتوسطة فتصل حتى 15 ضعفًا، وفي المناطق الاقتصادية حتى 12.5 ضعفًا. وبالنسبة للمحال التجارية فتكون الزيادة 5 أضعاف. وتطبق هذه الزيادات بالتدريج على مدى السنوات المقررة. مع زيادة سنوية بنسبة 15% على القيمة المحددة، لضمان التوازن بين مصالح الطرفين، وتخفيف العبء عن المستأجر تدريجيًا دون ضرر بالمالك.
متى يحق للمالك رفع دعوى طرد ضد المستأجر؟
القانون الجديد حدد حالتين أساسيتين يسمح فيهما للمالك برفع دعوى قضائية لاسترداد وحدته المؤجرة. الحالة الأولى هي ترك المستأجر للوحدة السكنية لأكثر من سنة متصلة دون تقديم مبرر قانوني مقبول، مثل السفر أو الإقامة في الخارج دون إثبات. والحالة الثانية تتمثل في امتلاك المستأجر أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى. والذين يمتد لهم عقد الإيجار، وحدة سكنية أخرى صالحة للإقامة، سواء في نفس المدينة أو منطقة قريبة. في كلتا الحالتين يمكن للمالك استرداد الوحدة عبر القضاء بعد إثبات الأسباب.
هل يحصل المستأجر على شقة بديلة؟
نعم القانون الجديد يوفر للمستأجر أو من يمتد إليه العقد، الحق في التقدم بطلب إلى الجهات المختصة للحصول على وحدة بديلة بنظام الإيجار أو التمليك، بشرط تسليم الوحدة الأصلية المؤجرة للدولة أو للمالك. ويراعى في هذا الشأن إعطاء أولوية خاصة للفئات الأولى بالرعاية، مثل كبار السن وذوي الاحتياجات الخاصة والأسر محدودة الدخل. تهدف هذه الآلية إلى ضمان عدم تشريد أي مستأجر غير قادر، مع تسهيل انتقاله إلى مسكن بديل يناسب قدراته المالية، وبذلك يتحقق التوازن بين العدالة الاجتماعية وحقوق الملكية.
ما مصير القوانين القديمة؟
سيؤدي تنفيذ القانون الجديد إلى إلغاء عدد من القوانين القديمة التي كانت تحكم العلاقة الإيجارية. وذلك بعد مرور سبع سنوات على بدء تطبيق القانون الجديد. وتشمل هذه القوانين: القانون رقم 49 لسنة 1977، والقانون رقم 136 لسنة 1981، بالإضافة إلى القانون رقم 6 لسنة 1997. وتعد هذه الخطوة جزءًا من عملية تنظيم شاملة لسوق الإيجارات في مصر، تهدف إلى تحديث المنظومة القانونية بما يتلاءم مع المتغيرات الحالية، وتمهد الطريق لعقود عادلة تراعي حقوق جميع الأطراف بشكل واضح وقابل للتنفيذ.
كيف يتم تحديد القيمة الإيجارية الجديدة؟
تحدد القيمة الإيجارية الجديدة بناءً على مجموعة من المعايير الدقيقة والواضحة، وذلك لضمان العدالة في تقدير الأجرة. وتشمل هذه المعايير موقع العقار داخل المدينة أو المنطقة، ومساحة الوحدة، ونوع البناء، ومستوى التشطيب، ومدى توفر المرافق العامة والخدمات كالصرف الصحي والكهرباء والمياه. كما يؤخذ في الاعتبار متوسط الإيجارات السائدة في المنطقة، وفقًا لما تحدده ضريبة العقارات. وتعتمد الجهات المختصة على هذه المعايير لتحديد قيمة عادلة، تُحقق التوازن وتُراعي فروق الأسعار بين المناطق المختلفة داخل المدن.
هل توجد لجان لتقييم القيمة الإيجارية؟
بالفعل ينص القانون على تشكيل لجان متخصصة لتحديد القيمة الإيجارية. ويصدر بتشكيل هذه اللجان قرار رسمي من رئيس مجلس الوزراء. وتكون هذه اللجان مكوّنة من خبراء في العقارات والتقييم والإدارة المحلية، وتلتزم بإنهاء عملها خلال 3 أشهر من تاريخ بدء مهامها، مع إمكانية تمديد المدة مرة واحدة فقط إذا دعت الحاجة. يتم إعلان قرارات هذه اللجان في الجريدة الرسمية حتى تكتسب الصفة القانونية، ويكون القرار ملزمًا لكلا الطرفين. وتساهم هذه الخطوة في ضمان الشفافية والموضوعية في تسعير الإيجارات.
متى يطبق القانون؟
سيبدأ تطبيق القانون الجديد بدءًا من اليوم التالي لتاريخ نشره رسميًا في الجريدة الرسمية. وهو الإجراء القانوني الذي يكسب القانون صفة النفاذ. ويعد هذا الموعد نقطة الانطلاق لحساب الفترات الانتقالية، مثل السنوات السبع أو الخمس لإنهاء العقود القديمة، وكذلك بدء تنفيذ الزيادات المرحلية في الإيجار. ومنذ هذا التاريخ، تعتبر جميع أحكام القانون ملزمة وواجبة التطبيق على كافة العقود التي يشملها. ويُنصح جميع المواطنين المعنيين بمتابعة تاريخ النشر لتحديد المدة الزمنية المتاحة لهم لاتخاذ الإجراءات المناسبة.
